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Estar donde estés: Vivienda

¿Cómo puedo saber si se ha revalorizado mi vivienda?

  • El precio de la obra nueva creció un 6% interanual en el segundo trimestre de este año

El precio medio de la vivienda en España se encuentra un 30% por debajo del nivel máximo que alcanzó en diciembre de 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Aunque se ha recuperado casi un 22% tras alcanzar su punto más bajo en febrero de 2015, según los registros de tasaciones, la vivienda es hoy casi un tercio más barata de lo que era a finales de 2007, de acuerdo con los datos de Tinsa.

Por su parte, las tasaciones hipotecarias de viviendas alcanzaron su máximo histórico en el primer semestre de este año. En concreto, se realizaron 233.300 operaciones, lo que supone un aumento del 57,3% en relación al mismo periodo de 2020, según los datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). El valor promedio de las viviendas tasadas, que se establece en 212.000 euros, ha mostrado un crecimiento sostenido desde 2014, debido al encarecimiento de los precios del mercado inmobiliario y a los cambios en los inmuebles tasados, más grandes y ubicados en zonas más caras.

En este contexto, ¿cómo se puede saber cuánto vale una casa hoy en día? Es en este punto donde entra en juego el valor de tasación y el catastral. El primero de ellos es un documento, necesario para contratar una hipoteca, que contiene información como la superficie de la vivienda, el estado de conservación, la localización, el entorno urbano (por ejemplo, si existen servicios en la zona para satisfacer las primeras necesidades), la adaptación del inmueble a la normativa urbanística o si hay algún tipo de protección sobre la vivienda, entre otros aspectos.

Con todo ello, se emite un valor de tasación que, además, es independiente del precio por el cual se realiza la operación de compraventa. Por ejemplo, un inmueble puede estar a la venta por 240.000 euros y que el valor de tasación sea de 250.000 euros. Este punto es importante porque los bancos suelen conceder para los créditos hipotecarios hasta el 80% de valor de tasación.

Por su parte, el valor catastral es la valoración del inmueble que realiza la Dirección General del Catastro de España que depende del Ministerio de Hacienda. Como explican desde este organismo, para calcularlo se tienen en cuenta, principalmente, "la localización del inmueble, el coste de ejecución material de las construcciones, los gastos de producción y los beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción, o el valor del suelo".

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, es decir, no se puede vender la casa por debajo de lo que marca el valor catastral. Como explican desde Idealista, hacerlo puede conllevar determinadas consecuencias fiscales para la parte compradora como la obligación de abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) sobre la diferencia que resulte entre el valor de venta que haya sido declarado y el valor catastral comprobado. Además, el vendedor está obligado a declarar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) la ganancia patrimonial obtenida por la venta según este valor y no sobre el precio al que se ha vendido la vivienda.

La cuantía monetaria que estima la Administración para cada inmueble es importante tanto para los ayuntamientos como para los propietarios, ya que, por ejemplo, es la base para el cálculo de algunas tasas municipales, como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). También es relevante en una operación de compraventa, ya que tributa sobre el impuesto sobre el ITP y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

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¿Qué es lo que más valoran los compradores?

Los datos demuestran que la compra es la opción más elegida en España. Así, la Encuesta Continua de Hogares (ECH), publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), señala que en 2020 había 14,5 millones de personas con una vivienda en propiedad, frente a 3,2 millones en régimen de alquiler.

A este respecto, para los expertos es un buen momento para comprar una vivienda en España, principalmente por los bajos tipos de interés, ya que es más fácil recurrir a la financiación, y por la tasa de ahorro que han acumulado las familias durante la pandemia, debido a la contención en el gasto. Eso sí, los precios de los inmuebles están creciendo, por lo que es posible que sea mejor comprar ahora que dentro de unos meses. El importe de las casas de obra nueva creció un 6% interanual en el segundo trimestre de este año, mientras que el de las viviendas de segunda mano aumentó un 2,9%, según el INE.

"La obra nueva tiene mucha demanda, hasta tal punto que más del 90% de los compradores la prefiere frente a la de segunda mano", resumen desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI). En este sentido, en el mes de julio se realizaron más de 9.500 operaciones de compraventa de viviendas nuevas, un 40% más que en el mismo mes de 2020 y un 11% superior a las realizadas en 2019.

Asimismo, el 60% de los jóvenes que busca casa considera la vivienda de nueva construcción como la primera opción para comprar, según el informe 'Los jóvenes y el mercado de la vivienda en 2021' elaborado por Fotocasa. Casi un 30% de los menores de 35 años asegura que una de las razones principales que les lleva a considerar la compra de vivienda de obra nueva es que es más eficiente en términos energéticos.

Precisamente, la calificación energética podría llegar a impactar en el interés de los posibles compradores o arrendatarios por el inmueble en sí, el tipo de hipoteca a la que se puede optar para su compra o, incluso, en su valor de tasación, como destacan desde el Instituto de Valoraciones. Según un estudio de AEDAS Homes, cerca del 60% de los compradores estaría dispuesto a pagar un 13,4% más por una casa sostenible y eficiente.

Además, los compradores valoran más la obra nueva porque responde mejor a los espacios que requiere una persona que teletrabaja, se pueden escoger algunos acabados y por el hecho de que estos inmuebles suelen encontrarse en el extrarradio de las grandes ciudades, en entornos con mayor calidad residencial.

La sostenibilidad no es el único parámetro que ha ganado protagonismo entre los compradores. En este sentido, entre las preferencias de los compradores están: que sea una zona tranquila, o que la calidad de la construcción sea elevada. "Este aspecto es importante porque haber pasado por el confinamiento estricto ha mostrado todas las incomodidades que pueden existir en una casa antigua, en la que la calidad de la construcción es menor que en una vivienda nueva. Esto puede suponer una importante oportunidad para el mercado de la rehabilitación y para el de obra nueva", señalan desde AEDAS Homes. Además, otros elementos esenciales a la hora de valorar la compra de un inmueble son la luz natural y una buena orientación, un salón amplio y una terraza o un jardín.

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